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不動産の売却
皆さんはわらしべ長者という物語はご存知ですか？
わらを物々交換していき、大金持ちになるという日本のおとぎ話です。
なんでわらしべ長者かですって？
不動産賃貸経営でもこのわらしべ長者があてはまるのです。
賃貸物件とわらしべ長者の共通点
わらしべ長者のお話は、「役に立たない物⇒交換⇒大金」になるお話です。
では賃貸物件ではどうでしょう？
「賃貸物件購入⇒家賃収入⇒大金？」
このように考える方がほとんどだと思いますが、今回は違います。
「賃貸物件購入⇒売却⇒より良い賃貸物件購入⇒売却⇒六本木ヒルズ購入」
今回はタイトルにもあるように、売却してよりいい物件に変えるという事です。（六本木ヒルズは例えです。笑）
言い方は悪いですが、悪い物件を売買でお金に交換し、それをさらにいい物件に交換していくと・・・・・大金持ちです。
これが今回の結論です。
それではまた次回・・・・・
・・・・・
・・・
えっ？やっぱり詳しく聞きたいですか？
あまり人には言わないで下さいね！
賃貸物件のわらしべ長者に必要な事
まずは、このわらしべ長者式賃貸物件経営（造語です）に必要な事を紹介します。
・悪い条件の物件を調達
・一風変わったリフォーム、リノベーション
・賃料設定アップ、入居率アップ、利回りアップ
・売却
これだけです。
わらしべ長者では、観音様からお告げがあったようですが、この内容はお告げのようなものと解釈して下さい。（すいません、でしゃばりすぎました。。。）
これを後は繰り返していくだけです。
しかし、簡単そうで簡単ではありません、努力と労力を使いますので、やりきれない方は踏み込まないようにして下さい。
・悪い条件の物件を調達
悪い条件の物件を調達と言っても鵜呑みにしないで下さい。
悪い条件とは、
・まずは売値が安い物件
評価額と売値が変わらない、もしくは安い物件は狙い目です。
競売などをされている方は競売物件がお勧めです。
・築年数が古い物件
築年数は、木造で10年～20年、RC造で15年～25年ぐらいがお勧めです。
古すぎたらあまりよろしくないです。再販できる物件にしましょう。
・共有設備状況
ゴミ置き場、駐輪場、駐車場、エレベーターなどの設備ですが、これはなるべくあった方が良いです（エレベーターは物件によりけり）
駐車場はなくても大丈夫ですが、必要な地域であれば近隣にあるなどの条件を満たせばOKです。
・入居率が悪い物件
入居率は50％以下の物件が理想です。悪い部屋を一気にリノベーション、リフォームができるからです。
その分賃料設定も上げる事ができるので必須の条件です。
上記のような条件が今回言う悪い物件です。
リスクは高いですが、リスク回避できるポイントを知っているならば買いの物件です。
悪い条件の物件は決して立地が相当悪くて、取り壊しをしないといけないような物件ではありませんのでご注意を！
・一風変わったリフォーム、リノベーション
購入した物件の空室にはすべて、リフォーム、リノベーションをしてください。
普通の部屋を作るのではなく、大胆に、デザインを入れて、かつ低コストで抑えるのがポイントです。
低コストに抑えるには、安いキッチンに塩ビシートを貼ってオシャレにする、クロスを一面デザインを入れる、床を塩ビタイルなどに変える。
これでかなりの低コストになります。
決して普通のごく一般的な部屋を作らず、斬新な部屋を作って下さい。
外観も同じです。
購入する方のほとんどは、外観で決めがちです。
外観もただ単に塗装するのではなく、デザインを入れて塗装したり、照明の演出、植栽の演出などが大事です。
・賃料設定アップ、入居率アップ、利回りアップ
上記のリフォーム、リノベーションを終えると、賃貸物件は大きく変わります。
そこで行うのが、賃料設定のアップです。
かなりの変貌を遂げた物件には、「付加価値」が付いているからです。
普通の部屋ではなく、ここでしか住めないような物件にすることで賃料アップが可能になります。
そうすると、おのずと入居率アップ、利回りアップ・・・とはなりません。
不動産仲介業者に写真を送って、案内をお願いしますと頼み込んでください！
これは営業ですので、必ず、定期的（理想は週1）に連絡を入れて、速攻で入居を決めて下さい。
・売却
ここまで来たら後は売却するだけです。
ポイントは、
購入価格＋リフォーム、リノベーション費＋手数料≦販売価格
これで販売して下さい。当たり前ですよね。
ここまで読んでいただけた方はもうわかりましたね。
そうです。ここが最初の物件購入にも、次の物件購入にもつながるのです。
最初の段階で、売値まで考えておかないといけないのです。
購入の段階で、リフォーム業者への見積もりは必須です。
これで見事に販売価格が高値で売れると万々歳ですね！
しかし、失敗する場合もあります。そんな時のおまじないは・・・・
「プライドなんてクソ喰らえ、損切りできて成功者」
言葉は悪いですがこれです。
ここで物件を保有してしまうと、次にいけない上に、再販できなくなってしまいますので、ご注意を！
どうでしたか？
不動産でわらし長者も夢じゃないですね。
投資とは、お金を運用する事です。
これぞ本当の不動産投資ですね。
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物品の販売では、購入された商品は、代金と引き換えに物を渡します。ダウンロード販売では、購入された商品は、代金と引き換えにダウンロードできるようにします。つまり、オークションや中古品の販売では1度きりの販売で終わってしまうのですが、ダウンロード販売では、所有権、著作権等がある限り、半永久的に販売が可能なのです。1度販売すると、デジタルコンテンツの価値は100円にも、100万円にもなる可能性があるのです。Fujibaba.comでは、購入の代金をポイント制とし、販売で得たポイントは、好きな時に現金への交換ができます。
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