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競売物件を購入するには?
不動産投資をしたいけどどこから手を付けていいか分からない・・・・
できるだけ安く不動産を手に入れたい・・・・
誰もが思う事ですが、実際にどのようにしたらいいかご存知ですか?
安く買うなら競売物件!と、聞いたことはあるけどどうしたらいいのか分からない・・・・
という事で、今回は競売物件を購入する流れをご説明していきます。
競売物件とは?
競売物件という単語を耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか?
競売物件とは、裁判所から物件を差し押さえられ、強制的に売却しないといけない物件の事を言います。
借金の返済ができないなら物件を売って返しなさいという恐ろしい通達があった物件なので、
高く売りたいが、今すぐお金が欲しいので安くせざるを得ない状況にあり、その結果、入札形式で落札する形をとっています。
入札なので高く落札した方が物件を購入できるのですが、何しろ今すぐお金が欲しい状態なので、最低落札価格が基本的に安いです!
普通は、競売専門の不動産業者の方などが落札していたのですが、数年前より個人で参加する方が多くなり、
今では、多くの不動産業者が落札しにくくなったと泣いております。
競売物件は「仕入れの市場」です。
例えば、
90円で仕入れたアイスを100円で販売してこそ意味があるのですが、
仕入れ価格が入札になって100円で買う人々が出てくると仕入れができなくなるわけです。購入者からすると一見お得に見えますよね!
しかし、競売物件ではそうはいかない事が多いのでご注意を!
市場の同じような物件が2,000万円だからそのぐらいで落札しようなんて考えていたら、その他の諸経費が支払えなくなってしまします。
入居者が居る場合は退去させたり、リフォームをしたり、もちろん登記等の費用も発生してきます。
価格は十分に勉強してから入札に挑みましょう!
競売の流れ
競売をする大まかな手順は以下の通りです。
①融資額の算出、予算設定
②物件調査
③入札・開札
④支払い・登記
⑤物件の調整
これだけで、はい!分かりました!とはならないですね。
具体的にご説明していきます。
①融資額の算出、予算設定
まずは、予算の算出です。
キャッシュでいいよという人はいいのですが、なかなかそのような人はいませんよね。
入札する前に金融機関に相談をして、ローン金額の打診をしておく必要があります。
ちなみに、都銀の場合は競売物件にローンを組むことはほとんどありませんのでご注意を!
当て馬で似たような予算の物件の金額をローンで組めるか確認しておくのも一つの手です。
②物件調査
物件調査は、BITや裁判関連情報、その他の専門誌などを参考にしてください。
出来れば実際に見に行く方が一番です。
部屋の中身は確認できない事がほとんどですので、築年数で想定します。
リフォームの予算は多めに算出しておくことをお勧めします。
過去に、築2年でゴミ屋敷になった物件があり、壁・床・キッチン・浴室・その他設備をすべて取り換えないといけない物件もありました。
できるだけ現地の見ての調査が必要ですね。
③入札・開札
入札書一式は裁判所執行官室で貰う事ができます。
入札書に必要事項を記入して保証金を振り込み、その保証金振込証明書を貼ります。
保証金は、落札できなかった場合は返却されますのでご安心を。
ここで、入札額を決めるのですが、慎重に金額を決めて下さい!
分からない事があれば直接執行官室で聞くのが早いです。
入札が終わり、いざ開札になったら、こちらも、BITで結果が分かります。
どうしてもウキウキして早く知りたいという方は、裁判所に出向いて下さい。
④支払・登記
落札した物件は、支払いをしなければなりません。
売却許可決定というものがあり、落札者に問題が無ければ1週間後に売却許可決定が確定します。
その後、代金納付期限通知書が届きますので、支払いを行います。
ここで、ローンを申請する金融機関に書類をわたすと後はすんなり進んでくれるはずです。
後は、登記手続きを行います。
ここは、司法書士等にお任せすることをお勧めします。
⑤物件の調整
物件の調整とは、現在入居している人が居れば、退去の手続きをしたり、リフォームをしたりします。
強制退去はしっかりとした手順が必要ですので、ご注意を。
ここでは、立ち退き費用等も必要になりますので予め予算にいれて置くようにしましょう!
すぐに何でもできるようにはなりませんので、競売を落としても3か月ほどは何もできないと思っておくと気が楽です。
競売をしてみたくなりましたか?
私はここまで書きましたがお勧めはしません。
競売に慣れてきた人や、玄人の方がするものなので、素人はおすすめできません。
ですが、はじめて見ないと進みもしませんので、本当にしたい人は競売をしてみて下さい。
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