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賃貸物件の外壁改修工事
賃貸物件を経営していくうえで、賃貸物件との付き合いは長～くなるものです。
30年、40年を超える物件も多数あります。
そこで必要なのが、賃貸物件の改修工事です。
室内と外壁両方必要になってくるのですが、今回は外壁についてご説明していきます。
外壁改修工事のタイミング
外壁改修工事のタイミングは、10年～20年スパンでしないといけません。
主な改修工事の内容は、
・防水工事
・塗装工事
・共用部分工事
この内容になってくるかと思います。これは後程ご説明します。
工事金額は、数百万～数千万と物件によって違います。
金額が大きいのでケチってしまう方が多いのですが、間違いではありません。しかし、正解でもありません。
外壁改修工事の主な目的は、
・建物の耐久性を増す
・今後の出費削減
これです。
建物を健全な状態で維持するとともに、出費の削減のための2次的投資なのです。
ここで、同じ物件の過去と現在でのお話で例えてみます。
賃貸経営を長くやっている現在は、「もっと早くに改修工事をするべきだった～」と言います。
賃貸経営を始めたばかりの過去は、「まだきれいだからボロボロになったらすればいいじゃん」と言います。
どうでしょう？わかりにくいですか？では、これならどうでしょう？
賃貸経営を長くやっている現在は工事金額が2,000万円で、「もっと早くに改修工事をするべきだった～」と言っています。
賃貸経営を始めたばかりの過去は工事金額が600万円で、「まだきれいだからボロボロになったらすればいいじゃん」と言っています。
これは結構よくある話です。
人間に例えるならば、
風邪だから病院にいって適切な処置をしてもらって元気になる人
風邪だからとほっといたら、肺炎になり、衰弱し、長期入院してしまった人
まさにこの2択です。
外壁改修工事も、するタイミングによっては簡単に良くなるし、費用の削減にもなります。
手遅れになってから取り掛かるのではなく、初期症状の時点で手を加える事が大切なのです。
さて、ここからは、工事をする際にこんなことができるという事をご紹介していきます。
・防水工事
防水工事は、屋上・共用廊下・バルコニーが主になってきます。
屋上は水漏れしたら大変な被害にあってしまうため、しっかりと防水しておきましょう！
シート防水と塗装防水があるのですが、手入れをするならどちらでもOK！効果に対して費用を努力してくれる方にするべきです。
共用廊下は、水漏れすると、爆裂といって階下の天上が部分的に欠落したり、木造の場合は直接室内に水漏れする可能性があります。
こちらも、塗装とシートの方法があるのですが、廊下はシートをお勧めします。
転倒防止の滑り止めが付いていますし、なにより見栄えがいいです。
忘れがちなのは手すり部分です。ここは塗装で防水しておきましょう！
バルコニーも階下のベランダから水漏れしやすいのでご注意です。
バルコニーの防水は塗装でOKです。シーリング（タイル目地やベランダサッシの枠のシリコン）もしっかりとしておく必要があります。
ここまでしておくと、何かあっても業者に責任が行きますので家主としては一安心です。
工事保証期間などもしっかりと確認しておきましょう！
・塗装工事
塗装工事は、物件の第一印象の60％以上をしめます。100％じゃないの？と思われている方、焦らずに次の「共用部分工事」でご紹介します。
塗装工事は、物件の見た目を大きく変える（良い方に）為に必要です。
しかし、細かい内容で言いますと、この塗装も防水の役目をしてくれているのです。
塗装工事をする際は、細かい劣化（亀裂や爆裂）を補修して塗装しましょう。
そしてここからが本題です。
無難な内容ではなく、ラブホテルのような見た目の塗装にしましょう！
え？表現がわるいですか？すいません。この表現が一番わかりやすいのです。。。
つまり、団地にあるような単色の物件ではなく、ド派手・・・・とまでは言いませんが、物件周辺を見渡してもこの物件は分かりやすい！見つけやすい！そんな塗装をしてください。
どうしてもいやだという方は最低でも2色（白と黒に近い茶色）を色分けして塗装すると、それだけでおしゃれな物件になります。
飲食店やラブホテルがオシャレで、派手な演出をしているのは、目立ってお客さんを引き込むためです。
賃貸物件も同じように、オシャレで、派手な物件の方が圧倒的に案内件数がちがいます。
ココだけは必ず意識してして下さい。
・共用部分工事
共用部分工事なのですが、この内容は、駐車場・駐輪場・ゴミ置き場・エントランス・階段・エレベーター等の事です。
ここはもっとも重要と言っていいかもしれません。
ここで手を加えるべきポイントは、
エントランスとエレベーターです。
エントランスは、物件の入り口通路から最初に入る場所です。
入り口に間接照明などの演出をお勧めします！というかするだけでかなりの勝組み物件になれます。
高級マンションなどにはありますが、賃貸物件でこの演出があると、第一印象の掴みはOKです。色は電球色（オレンジ）で！
後は、掲示板とメールBOXが古臭くなければOKです。
エレベーターは、シート工事をお勧めします。
エレベーターの内装をおしゃれな木目に変えたり、綺麗なシルバーにしたりと、シートで簡単にできます。これはお勧めです。
そして最後に、共用部分の照明をすべて電球色（オレンジ）に変えましょう！
照明器具を交換できればした方がいいですが、そこまでは言いませんので電球だけでも交換しましょう！
印象がガラッと変わりますよ！
さて、今回の内容なのですが、一言で言いますと。
「早めの治療ついでに整形も」
です。
見た目にこだわる方は世の中にたくさんいます。そんな分かりやすい方のために、外壁いじるならデザインもやっちゃいましょうという事です。
これで、費用も削減、健全な物件、オシャレな物件が出来上がるのです。
頭の片隅にでも入れておいてください～！
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