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満室物件にするには?

賃貸物件を所有いる方も、購入された方も、建てられた方も共通する悩みが出てきます。

それは、「空室状況」です。

空室の状況であればもちろん家賃収入がないため、せっかくの収益物件を所有しているのに支出ばかりが増えていきます

この状況はまさに借金地獄にはまってしまうパターンですね・・・・

これが怖くて物件を購入できないなんて方は多いのではないでしょうか?

今回はそんな悩みを解決する満室物件にする方法をご紹介します。

 

まずはリサーチ

物件を満室にするには、不動産管理業者に任せておけばいい・・・・なんてことはありません!!

管理はしているが、しょせんは他人の物件、会社としての全体の空室状況をほどほどよくしていればいいと考えている業者はたくさんいます。

もちろん中には、入居率を100%目指して頑張っている業者もありますが、必ずしもその業者に管理してもらえるとは限りません。

まずは、最低限の管理業者のリサーチです。

管理業者は管理だけをしている業者はなるべく避けたほうがいいです。

ダメというわけではないのですが、仲介業も大きく展開している業者の方が確実に入居率は高いからです。

仲介業も多店舗展開している会社がいいので良くリサーチして見ましょう!

 

次のリサーチは物件のリサーチです。

近隣地域で、
・同じような間取り
・同じような築年数
・同じ構造
・同じ外観

をまずは調べます。

ポータルサイトなどで調べたりしてみましょう!

調べた結果、自分の物件だけ入居状況が悪かった場合は、プライドを捨てて、自分の物件の負けてる所、悪い所を比較物件と比べていきます。

逆に、自分の物件の入居状況が良かった場合は、他の物件より勝ってる!なんてプライドも捨て、近隣のもっと条件のいい物件を探します。

この場合は、近隣に条件のいい物件が多くあるために入居が決まらない可能性が高いです。

ここで、比較多少物件が同じようになっている場合は手の打ちようが無い・・・なんて事はありません!

同じような物件も同じように困っている事が分かるので、その物件よりいい状況にすればいいのです。

皆さんの物件はどうでしょう?

比較リサーチするだけでも得るものは多いです!

 

消費者目線が大事

さて、リサーチを終えて問題になる点は出てきましたでしょうか?

実を言うと、問題点はほとんどが同じ項目が出てきます。

・設備関係の充実(エレベーター、ゴミ捨て場、駐車場、駐輪場、照明、その他共用スペース)
・家賃の設定が高い
・初期費用の設定が高い
・外観の見た目が悪い
・部屋の内容が良くない
・分からない(プライドを捨ててもう一度リサーチへ)

さてどうでしょう?

大体の方はこの内容になってきます。

解決策としては、消費者目線が大事という事です。

この場合の消費者は、入居者の事を言っております。

賃貸物件に住まわれている方の多くは、20代~30代後半の方が大半を締めます。

単身物件を所有している方は20代~30代前半

ファミリー物件を所有している方は20代後半~30代後半

今住む世代が住みたいと思う設定が大切です。

 

設備関係の充実

これは不可能なものは不可能です。

しかし、最低限の事はできます。共用部分の照明をおしゃれにしたり、掲示板を今風にしたり、メールBOXを交換したりと

入居者の住みやすい環境をなるべく整えてあげる事が大切です。

 

家賃の設定・初期費用の設定

これはなるべく下げたくないのが心理です。そして、これは下げなくていいです!

家賃を下げる⇒入居者の質が下がる⇒リフォームの費用がかかりやすい⇒家賃を下げたのでお金をかけれない⇒さらに家賃を下げる

下げたら負のループになります。(言葉が悪いですが勘弁して下さい)

下げない様にする努力が必要なのです。

 

外観・内観が悪い

これは早急に手を打たなければなりません!

しかも、外観よりも、部屋の中身が重要です!

実際に部屋を決める場合は、部屋の中身で決定するからです。

ここで、築年数がたっている物件に関しては、新築ににも勝てる物件にする必要があります。

入居者目線のリフォームをし、できるならデザイン性の高いものがいいです。

費用が掛かるのを気にしていたらさらに負のループにハマってしまい絶望の物件になってしまいます。

手を打つことにより、他の物件よりも家賃を高く設定できたりしますので必ず取り組んでください!

間違ったリフォームはしないように気を付けて下さい!

間違ったリフォームとは、お金をかけて普通の部屋を作る事です。

安く、デザイン性の高い部屋を作って、入居者が「ここならまーいいかな」の部屋ではなく、入居者が「ここに住みたい」と思う演出が大事です。

 

どの業界でも消費者目線は大切です。大家業も消費者目線は大切なのだという事を気にしてみてくださいね!

 

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ダウンロード販売とは?
ダウンロード販売(ファイル販売とも言いえます)とは、動画、静止画(写真・画像)、ファイル、文章等のデータファイルを販売することです。ダウンロード販売の魅力は大きく3つに分けてご紹介します。

①ダウンロード販売の魅力は、どのようなデータでも販売できます。
ダウンロード販売の魅力は、動画、写真、画像、officeファイル、ソフト、アプリケーション、文章など、幅広いジャンルの物が販売できるという事です。パソコン上のデータであれば、ジャンルを問わずデータを販売できます。よくある例は、起業が写真をHPや企業の広告用に利用するための素材として販売していたり、動画や写真を加工するソフト、パソコンの環境を良くするためのソフトの販売などがあります。Fujibaba.comでは、企業で販売したり、個人で販売もできます。つまり、誰でも様々なデータファイルの販売が可能なのです。

②製品は自分次第で、様々な製品が販売でき、様々な製品が購入できる。
製品は自分のパソコンにある自分のデータであればどのようなデジタルコンテンツも販売できます。何気ない旅行の写真や、自分で考えたデザイン、偶然とれた奇跡の瞬間の動画、分で作ったゲーム、自分で作ったマンガ、自分で作成した文章など、考えだしたらきりがないほど様々あります。つまり、自分の個性を最大限に活かした販売が可能になるのです。つまり、誰でも副業ができるのです。自分の個性を最大限に活かした販売が可能という事は、様々な人の個性を購入でき、それを活用する事もできます。 Fujibaba.comでは、著作権フリー、商用利用の許可、加工の許可などをカテゴリーごとに分けていますので、販売されている製品をそのまま活用したり、独自に加工して活用することもできます。

③1度販売すると、在庫の心配がなく半永久的に販売可能です。つまり、何もしてないかのようで副業ができます!
物品の販売では、購入された商品は、代金と引き換えに物を渡します。ダウンロード販売では、購入された商品は、代金と引き換えにダウンロードできるようにします。つまり、オークションや中古品の販売では1度きりの販売で終わってしまうのですが、ダウンロード販売では、所有権、著作権等がある限り、半永久的に販売が可能なのです。1度販売すると、デジタルコンテンツの価値は100円にも、100万円にもなる可能性があるのです。Fujibaba.comでは、購入の代金をポイント制とし、販売で得たポイントは、好きな時に現金への交換ができます。

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