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差別化の不動産投資
不動産投資で勝ち組になるには何が必要と思いますか?
利回りです!
単純ですね!しかし、利回りには、想定利回りと実質利回りがあるのです。
想定利回りは、満室時の利回りの事で、満室経営できると見込める利回りです。
実質利回りは、現在の実際に入居している賃料での利回りです。
重要なのは、実質利回りなのです。
この実質利回りを上げるには実に簡単な事なのですが、玄人向きです。
内容を読んで見て無理と思われた方は、挑戦しないように注意してください!
差別化の不動産投資
前回、満室物件にするには?をご紹介したのですが、この中にもヒントは隠されていました!
満室物件=実質利回りの高い物件、という事になりますので、ご参考までに。
実質利回りの高い物件を作り上げるには2つの差別化の不動産投資ポイントがあります。
・空室が多く、差し押さえ寸前の安い物件を差値で購入
・安く購入した分リノベーション費用に充填し、満室にしやすくする
この二つのポイントを押さえるとおのずと想定利回りは高くなります。
「空室が多く、差し押さえ寸前の安い物件を差値で購入」
これは、物件の判断が非常に難しいです。中古物件を安く買うというポイントなのですが、
空室が多い物件を誰も買おうとはしません!だから買うのです。安く!!
このような物件が売りに出ている場合は、ほとんどのケースで大家さんが苦しい状況で早くお金が欲しい場合が多いです。
だからこそ安く購入できます。危険なポイントはたくさんあるのですが、私の見解として・・・・
RC造
・築10年~築25年
・空室率50%以下
・満室想定利回り10%~12%前後
木造
・築10年~築20年未満
・空室率50%以下
・満室想定利回り10%~12%前後
満室想定利回りはいい数字を出しているのですが、非常に危険な物件です。
しかし、安く購入できる!このことが次へとつながるわけです。
「安く購入した分リノベーション費用に充填し、満室にしやすくする」
ココがポイントです。
安く購入した物件に、「差別化の不動産投資」が必要なのです。
リノベーションのやり方は様々あるのですが、お金をかけないリノベーションをするといいです。
安く、デザインの高い物件にリノベーションする事で、最終的な実質利回りが上がるのです。
リノベーション方法としましては、
・部屋の中を重点的にリノベーション
・設備関係は最低限の設備で、悪いものは変える!いいものは残す!
・クロス(壁紙)や床は、表層的にデザインを入れる!
・小物の充実をする(ドアノブ、取っ手、女性が気になる細かい部分)
・プラスαの演出(間接照明の設置、この部屋にしかない便利収納など)
リノベーションは奥が深いので、様々な業者に相見積もりを頼むといいでしょう!
なおかつ、1部屋づつデザインを変え、入居者が選べる部屋作りをすると、案内件数が格段に増えます。
デザイン性の高い部屋は他の物件との差別化を図れるため、賃料設定も上げる事ができます。
使用によるのですが、2,000円程度~20,000程度までの上げ幅があると考えていいです。
※地域の市場にも左右されるのでここも慎重に!
この方法で差別化した物件は実質利回りで15%~なんて数字もよく目にします!
しかし、この方法はかなりの玄人向け!気軽にチャレンジすると大損が待っている場合もあります。
そんな場合は、外観の手入れをして再販しましょう!
外観がオシャレな場合には販売されやすいのですぐに再販することをお勧めします。
が、これでも損失は大きいです。ご注意してください。
最後に、出来上がった物件を営業しましょう!
この営業というのは、不動産仲介業者に自分の物件を売り込むという事です。
もちろん管理会社にも早く決めてほしいと催促することが重要ですが、直接仲介業をしている会社にお願いするのが早いです。
管理業務をしていない仲介業者は喜んで決めてくれます。
こまめに連絡して売り込みましょう!
直接訪問してアピールすることはもちろん大切なのですが、遠方の場合はTELでOKです!
物件の写真をメールで送信しましょう!
遠方の場合は写真撮影ができない事が多いので、リフォーム業者や管理業者にお願いして写真を送ってもらい、
自分の物件を仲介業者により多く知ってもらう事が大切です。
見た事ないオシャレな部屋であれば、店舗に分かりやすく掲示される可能性が高い(仲介業者も集客したいため)ため、お願いしてみるのもありです!
不動産経営は努力が必要なのです!
チャレンジしてみるのも大切ですね!
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ダウンロード販売とは?
ダウンロード販売(ファイル販売とも言いえます)とは、動画、静止画(写真・画像)、ファイル、文章等のデータファイルを販売することです。ダウンロード販売の魅力は大きく3つに分けてご紹介します。
①ダウンロード販売の魅力は、どのようなデータでも販売できます。
ダウンロード販売の魅力は、動画、写真、画像、officeファイル、ソフト、アプリケーション、文章など、幅広いジャンルの物が販売できるという事です。パソコン上のデータであれば、ジャンルを問わずデータを販売できます。よくある例は、起業が写真をHPや企業の広告用に利用するための素材として販売していたり、動画や写真を加工するソフト、パソコンの環境を良くするためのソフトの販売などがあります。Fujibaba.comでは、企業で販売したり、個人で販売もできます。つまり、誰でも様々なデータファイルの販売が可能なのです。
②製品は自分次第で、様々な製品が販売でき、様々な製品が購入できる。
製品は自分のパソコンにある自分のデータであればどのようなデジタルコンテンツも販売できます。何気ない旅行の写真や、自分で考えたデザイン、偶然とれた奇跡の瞬間の動画、分で作ったゲーム、自分で作ったマンガ、自分で作成した文章など、考えだしたらきりがないほど様々あります。つまり、自分の個性を最大限に活かした販売が可能になるのです。つまり、誰でも副業ができるのです。自分の個性を最大限に活かした販売が可能という事は、様々な人の個性を購入でき、それを活用する事もできます。 Fujibaba.comでは、著作権フリー、商用利用の許可、加工の許可などをカテゴリーごとに分けていますので、販売されている製品をそのまま活用したり、独自に加工して活用することもできます。
③1度販売すると、在庫の心配がなく半永久的に販売可能です。つまり、何もしてないかのようで副業ができます!
物品の販売では、購入された商品は、代金と引き換えに物を渡します。ダウンロード販売では、購入された商品は、代金と引き換えにダウンロードできるようにします。つまり、オークションや中古品の販売では1度きりの販売で終わってしまうのですが、ダウンロード販売では、所有権、著作権等がある限り、半永久的に販売が可能なのです。1度販売すると、デジタルコンテンツの価値は100円にも、100万円にもなる可能性があるのです。Fujibaba.comでは、購入の代金をポイント制とし、販売で得たポイントは、好きな時に現金への交換ができます。
④収益化
今まではネットで収益化することはとても大変でした。アフェリエイト中心に広告収入でしたが、ダウンロード販売をすることで直接的な収益化が期待でき副業になります。Fujibaba.comを使用することで動画・写真、ファイルといったあらゆるデジタルコンテンツで収益化ができます。電子書籍、テキスト、アプリといったファイルも販売できるので、収益化できるデータはお客様次第!
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販売する方は著作権や肖像権を侵害しないようお願い申し上げます。
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・著作権フリー:著作権フリー、商用利用可能な場合チェックを付けてください。
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・商用利用の禁止:商用利用できません。
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